作者：上海廣告公司　來源：本站原（yuán）創　日期：2015/2/4 12:41:30　點擊：1492　屬於：行業新聞

“媽媽，爸爸（bà）最近總很晚回家，你給他（tā）叫隻雞（jī）吧!”日前，媒體報（bào）道一則（zé）“5歲小孩模仿小區露骨電梯廣告結果讓家長哭笑不得”的消息，引（yǐn）發了廣（guǎng）大讀者擔憂和熱議。

伴隨著城市的日漸繁榮，城市住宅小區廣告位也搖身一變，成了不少商家眼中的“唐僧肉”。在利益（yì）的驅使下，小區商業廣告不但越來越多，頻（pín）頻轟炸居民（mín）眼球，一些少兒不宜的露骨挑逗廣告也走了進來，而廣告收益，絕大部分居（jū）民卻不知（zhī）情。

小區廣告是怎樣進場的?錢都收（shōu）入誰的（de）囊中了?作為業主，這些廣告收益你都分紅了嗎?連日來（lái），記者走訪長沙一些居民小區發現，鮮有（yǒu）業主能清晰回答（dá）這些問題。

A印象

各種內容形式廣告無孔不入，

挑逗雷人（rén）廣告太（tài）煩人

連（lián）日來（lái），記者先後走訪都市先鋒（fēng）、萬象新天、金色山莊（zhuāng）、時速風標等多個小（xiǎo）區，發（fā）現這（zhè）些小區內都進駐了不少（shǎo）廣告。廣告（gào）內容五花八門，房產（chǎn）、旅遊、家裝（zhuāng）、教（jiāo）育、通信、汽車、食品、餐飲、百（bǎi）貨等，廣告形式也多種多樣，有燈（dēng）箱廣告（gào），有平麵框架廣（guǎng）告，滾動播放（fàng）的視頻廣告……讓人眼花繚亂（luàn）。

在芙蓉區湘誠時速風標小區，一進大門就（jiù）看見一塊電（diàn）子屏在滾動播放著某醫院美容和旅遊折扣信息等廣告;剛（gāng）到電梯間，一塊電子屏正在不停地（dì）滾（gǔn）動播（bō）放著手機、裝修、餐飲（yǐn）等廣告;一進電梯，數（shù）塊平麵（miàn）框架廣告頓時撲麵而來：某某整（zhěng）形，某某銀行……鋪滿（mǎn）了整個牆麵。

單元樓電梯間、樓廳過道、小區出行通道，甚至小（xiǎo）區大門兩（liǎng）旁的牆體上，幾乎都進駐了各種各樣（yàng）的商業廣告。這些公共區域似乎是一塊“唐僧肉（ròu）”，吸引著無數商家關注。“數量多，品種多，更換勤（qín），天天得給它們行注目禮，太煩人。”采訪中，許多小區業主這樣描繪他們眼中的小區廣告。

嶽麓區銀盆嶺金色山莊小區的蓋（gài）先生笑著告訴記者：“現在電（diàn）梯裏廣告不止三麵都貼，四麵（miàn）都有勒。”

相對（duì）廣告高頻（pín）率（lǜ）輪番轟炸這一煩惱，更讓業主難以接（jiē）受的是，一些商業廣告（gào）內（nèi）容暴露、不（bú）合時宜（yí）。“小區裏放些商業廣告我個人其實也（yě）不反對，但這場所畢竟有點特殊，小朋友出入多，露骨的，少兒不（bú）宜的最好換個場（chǎng）合。”在（zài）車站路、芙蓉路附近一些小區裏，一些“雷（léi）人”廣（guǎng）告的“入侵”讓業主們開始坐立不安：一則整容廣告上，年輕女性衣著暴露;一則男士養生館廣（guǎng）告（gào）中，一男一女動（dòng）作親密……

某小區李女士對這些廣告內容一（yī）肚子（zǐ）怨氣。“讓人看著很不舒服，也不（bú）利（lì）於（yú）孩子身心健（jiàn）康（kāng）。”

B行情（qíng）

小區廣告有效到達率高，

一個小區年收益數百萬也不稀奇

號稱湖（hú）南最大最專業（yè）的某電梯平麵廣告公司，一位姓朱的負責人告訴記者（zhě），他們公司（sī）專門做電梯內（nèi）門（mén）張貼廣告的開發和招商（shāng），在（zài）全省有2萬（wàn）個（gè）資源，在長沙已經覆蓋400多個住宅（zhái）小區，共有（yǒu）5000多台電梯資源。價位根據樓盤的地段和入住人數有區分。“我們的報價是一台電梯（tī）一個月（yuè）的平均投放價位（wèi）為1600元左右（yòu），根據（jù）客戶的投放總額有適當的折（shé）扣，我（wǒ）們（men）資源最多的一個小區在（zài）嶽麓區，有（yǒu）400多部電梯。”按照朱先生說的行情，記者初步測算了一下，這個小區的電梯（tī）廣告僅正麵一麵的收入一年就上（shàng）百萬元。

僅僅一個電梯內門，廣告收益就如此可觀，那麽，一個小區整個廣告收益是多少?朱先生說，由於（yú）小區廣告受眾目（mù）標比傳統媒體（tǐ）更明確，廣告有效（xiào）到（dào）達率也（yě）更高，且更有強（qiáng）製性，所以幾年來，越來越受廣告發布商的歡迎，商業價值逐年凸顯，廣告公司爭搶也非常激烈，小區廣（guǎng）告（gào）位相應水漲船高，現（xiàn）在一個小區廣告（gào）收益，少則幾萬元，多（duō）的數百萬元也不是什麽稀奇事。

C賬目

收益（yì）究竟誰拿了（le），

很多小區是一本說不清楚的糊塗賬

那麽，這筆不菲的收益究竟誰拿了呢（ne）?記者調查發現，同這家電梯平麵廣告公司一樣，長沙大多數的小區廣告的發布權主要從小區物業公司手裏取得，也有一部分合同是同小區業主（zhǔ）委員會簽訂。“我們有時為了避免法律糾紛，希望他們兩方都簽字，但很多小區目前都還沒有業委會，物業也拍著胸脯打包票，說這就是（shì）他們說了算（suàn）。”一（yī）位廣告公司負（fù）責人告訴（sù）記者。

自己小區的廣告收（shōu）益業主們清楚嗎?它（tā）們都用到哪裏去了呢?在調查中，記者發現，在很多小區，這基本上都是一筆糊塗賬。

在記者（zhě）采訪的20多名各個小區（qū）的業主中，90%的人表示不（bú）清楚小區廣（guǎng）告收益及去處。王府花園小區業主劉先生說，他住這個小區已經七八年了，並沒有看見過（guò）關於小區廣告收入的收支去向。西南明苑小區二棟（dòng）住戶高老先生和妻子也表（biǎo）示，自己不清楚廣告收益的（de）事情，也沒有人告知或（huò）是看到過有關明（míng）細的公示。

業主（zhǔ）不清楚，那麽，物業公司清（qīng）楚這些嗎?記者在（zài）對城區部分小區的物業（yè）公司采訪時發（fā）現，對於這筆錢（qián），不少物業公司（sī）都（dōu）很難說（shuō）清具體用途，但都（dōu）表示所（suǒ）有收入（rù）都用在小區的日（rì）常管理開支當中;而（ér）部分物業公司表示，小區廣告收益是業委會授權讓（ràng）他們代為管理和使用，同時也並非都屬於業主共有（yǒu）。

負責南明（míng）苑小區的湘誠（chéng）物業公司一位鄧姓經理（lǐ）告訴記者，小區廣告收（shōu）益很少，具體金額（é）不便告知（zhī），因為物業公司收取的物業費偏低，入不敷出，廣（guǎng）告費用並沒有（yǒu）轉交到業主手裏，經（jīng）業主委員會（huì）同意（yì），用（yòng）來彌補物業費。但是當記者請求看看收支賬本（běn）時，被婉拒。

D確權

小區廣告收益應歸全體業主共（gòng）有，

但現實中這（zhè）一法定權益（yì）成一紙空文

那麽，小區廣告收益究竟應（yīng）該歸誰所有?

根據國（guó）務院2007年（nián）10月頒布的《物業管理條例》第55條規定，利用物業（yè）共用部位、共用設施設（shè）備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意後，按照規定辦理有關手續。業主（zhǔ）所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以（yǐ）按照業主大會的決定（dìng）使用。

“小區（qū）廣告收益歸全體小區（qū）業主共同所有，這是法定的權益。”湖南普特律（lǜ）師所主任（rèn）律師曾昕說，小區公共設施由全體業主出（chū）資維護和保養（yǎng），原則上所有的責權利都（dōu）歸全（quán）體業主，物業公司隻是業主聘請的管家。因（yīn）此，小（xiǎo）區的廣（guǎng）告收益（yì）應該歸全體業主所有。但是購房時與開發商有專門約定（dìng）的除外。

但記者采（cǎi）訪中發現，多（duō）數物業公司並未征得業主們同意，就（jiù）同意了廣告進場，而廣告商支付的小區廣告收益大部分被他們（men）收取，且（qiě）賬目不明。法（fǎ）定的權益，在現實操（cāo）作中，隻是一紙空文（wén）。

E困惑

大多數小區未成立業（yè）委會，

而小區廣告收益問題執法主體不明確

記者調查發現，之所以業主的權益得不到維護，一方麵是大多數小區沒有成立業主委員會，召開業主大會很困難;另一方麵是執法主體不明（míng）確。

據不（bú）完全統（tǒng）計，目前（qián）長沙2000多個小區中，成立了業主委員會的不到40%。沒有業主委（wěi）員會，所以個別業主很（hěn）難去主張自己的權（quán）益。有業主委員會的小區中，也並未出台專門針對小區廣告收（shōu）益的管理和使用的規（guī）定，加之很多業主（zhǔ）委員會名存實（shí）亡，基本上起（qǐ）不到（dào）什（shí）麽（me）作用，業主在小區廣告收益方麵的話語權非常微弱。

為什麽這麽多住宅小區都沒（méi）有成立業（yè）委會?成立業委會很難嗎?省人大代表彭慶光表示，一些住宅小區的物業管理公司是由開發商指定或聘請的，因而這些開發商不願（yuàn）意成立業委會（huì），社區、街道對此也不積極主動。“另外一個重要原因，是成立業委會的門檻太高。”彭慶光說，國家相關條文規（guī）定，小區的入住率和入（rù）住麵積要（yào）達到50%(俗稱“雙過半（bàn）”)才能成立業委會。但現在有許多業主（zhǔ）購買房產的目的並不是入住，而是帶有（yǒu）投資性質，所以有很多小區很（hěn）長時間入住率達不（bú）到50%。

“現在的小區居民大（dà）多相互不認識，個（gè）人公信力很難得到認可，很難（nán）組織業主大會，進而選出業主委員會，而大多數業主也隻是考慮物業服務是否（fǒu）到位，很少人去考慮小區（qū）廣告收益問題。”曾昕說。

“當前，政府的房地產管理部門隻是對物業公司的服務質量和承諾承擔監管責任，小區廣告這一（yī）塊（kuài）的執法權並不在他們那（nà）裏（lǐ），具體是工商局還是別的部門，相關法規沒有明確規定。”曾昕說，“接到投訴，他們通常隻能協調，但沒（méi）執法權。”

“業主打官司維權?廣告收益總量看（kàn）起來大，分攤到（dào）個人也就那麽一丁點了。”多位法律界人士分析說，司法維（wéi）權成本太高，不劃算。

F解題

以業委會的名義向物業追（zhuī）討，

而公（gōng）共（gòng）收益遠不止廣告收益

那麽，在實際（jì）操作（zuò）中，業主們如何拿到小區廣告收益等公共收益的分紅（hóng）呢?

長（zhǎng）沙市物業管理協會相關負責人認（rèn）為，首先是小區居民（mín）集中精力把業委會成立起來，然後以業委會的名義向物業追討公共收益。

“成立（lì）業委會應該實行‘備案製’，而不是‘審批製’，換言之就是不要為成立業委會設門檻。”彭慶光（guāng）建議，修改完善《湖南（nán）省實（shí）施〈物業（yè）管理條例〉辦法（fǎ）》，使之更具人性化（huà）、合理性和可操（cāo）作性。

“另外，《辦法》應該明確規定開發商（shāng）必須在住（zhù）宅交付後一年內組織業主成立（lì）業委會，相關行政主（zhǔ）管部門承擔監管責任。”彭（péng）慶光說，如果街道和社區積極（jí）推進住宅（zhái）小區成立業委會（huì），相信長沙業委會數量將會大量攀升。“業委（wěi）會成立了，法律主體（tǐ）明確，維權相對（duì）就簡單了（le）。”

“其實，廣大業主需要爭取的公共收益遠（yuǎn）不止（zhǐ）廣告收益，還有（yǒu）小區公共區域的停車位收益，小區公共（gòng）區域（yù）內租賃的攤位收益，利用公共配套如活動（dòng）場地、會所、遊泳（yǒng）池經營收入，部分通信運營管理費（fèi）;因損壞小區的公共設施進行的賠償;物業管理用房的收益等。”市物（wù）業管理協會相（xiàng）關負責人指出，在未（wèi）來業主委員會的（de）重要性將日漸提升。

“還有，可以明確（què）業主權益被侵占這（zhè）一問題的執法主體（tǐ）。房管局也好，工商也好（hǎo），隻要執（zhí）法（fǎ）主體明確了，相關政府職能（néng）部門就有權（quán）利（lì）和義務對（duì）此進行監督和處罰。”曾昕建議說，“物業（yè）公司也（yě）應該規（guī）範，公開、透明、合理地使用這些收益，不要肆意侵犯（fàn）業主的利益，否則最終將失去業主對物業（yè）公司的信任。”

成功（gōng）樣本

“富綠山莊”的分紅實驗

“富綠山莊”是（shì）長沙（shā）市天（tiān）心區內的一個小區，建於2000年，共15棟樓梯房，業主362人。2003年，在熱（rè）心業主的牽頭組織（zhī）下（xià），小區很快就成立了業委會。因為種種原因，業委會3次解散，但在廣大業主的努力下，又3次成立（lì）。即使是（shì）過（guò）渡期間，小區也有類似“小區經濟管理（lǐ）小組”這樣的機（jī）構代廣大業主主張各種權益。

正因為如此，小區公共區域的廣告收益、停車收（shōu）益、兩個公共門麵房的收益全被業（yè）委會掌握。2012年年底，小區（qū）經（jīng）濟管理小組核算小（xiǎo）區公共收益後，按照每戶的房屋麵積，給（gěi）業主分發了28萬元紅（hóng）利，每平方米6.2元，業主的紅利從（cóng）600元至1600元不等。

2013年年底（dǐ），就在一些居民眼巴巴盼望著新的分紅時，現金分紅卻突然停止了，小區業主工作小組牽頭人劉誌文等有了新（xīn）的考慮，小區垃圾站老化，沒有監控，水（shuǐ）管經常爆裂，改造和安裝這些設（shè）施都需要大筆（bǐ）開銷，分紅是好事（shì），但錢（qián）分下去容易，再收上來就難了。“雖然沒有發現金，但小區公共收益的錢，都用於小區（qū）的大項維（wéi）修上，每一分進賬，每（měi）一分出去，我（wǒ）們都是一個季度一個季度公布，讓廣大業主監督，實際上這錢都還是分紅到（dào）了全體業主。”

 

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